שוק הדיור במשטר הישראלי נמצא בחודשים האחרונים במצב פרדוקסלי: מצד אחד, מספר העסקאות במגמת ירידה ברורה ומלאי הדירות הלא מכורות מטפס לשיא חדש; מצד שני, היקף המשכנתאות שהציבור לוקח מהבנקים מזנק לרמות שלא נרשמו זה זמן.
המציאות הזו משקפת שוק שנראה פעיל כלפי חוץ, אך בפועל מתקשה לנשום.
לפי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר הישראלי, באוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד – ירידה של כ־12 אחוזים לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת.
מדובר בהמשך מגמת ההאטה בעסקאות רכישה, על רקע ריביות גבוהות, אי־ודאות פוליטית וביטחונית, ועלייה מתמשכת ביוקר המחיה. למרות זאת, היקף המשכנתאות שנלקחו באוקטובר הגיע לכ־9 מיליארד שקל – קפיצה של יותר מ־60 אחוזים בהשוואה לשנים קודמות.
מומחים בשוק ההון מסבירים כי אין מדובר בהתנפלות חדשה על דירות, אלא בעיקר בהשלמת מימון לעסקאות "פריסייל" שנחתמו חודשים רבים קודם לכן, ושמגיעות כעת לשלב הפיננסי.
במילים אחרות, הציבור לא ממהר למשרדי המכירות היום – אלא משלם את החשבון הגבוה על הסכמים שנחתמו בעבר, בתקופה שבה תנאי האשראי היו שונים.
אם מספר העסקאות יורד אך היקף המשכנתאות הכולל עולה, משמעות הדבר היא שהמשכנתא הממוצעת התייקרה משמעותית. לפי פרסום של בנק ישראל, המשכנתא הממוצעת למשקיעים בספטמבר הגיעה לכ־1.34 מיליון שקל – נתון שממחיש את העומס המתרחב על משקי בית.
במקביל, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציגים תמונת מצב מורכבת גם בצד ההיצע. מלאי הדירות הלא מכורות עלה לכ־83.9 אלף יחידות – רמה שמגלמת כמעט שנתיים וחצי של היצע, בקצב המכירות הנוכחי.
התחלות הבנייה עלו ביותר מ־20 אחוזים ועברו את רף 80 אלף הדירות בשנה, אך קצב גמר הבנייה ירד בכמעט 5 אחוזים.
תקופת הבנייה הממוצעת התארכה לכ־36.3 חודשים, וכ־197 אלף יחידות דיור נמצאות בבנייה פעילה שטרם הסתיימה באכלוס. עודף ההתחלות מול האטה בסיום פרויקטים מייצר שוק שבו נבנות יותר דירות, אך חלק גדול מהן לא מגיע בזמן לשוק המגורים.
במצב כזה, קבלנים עדיין נהנים מתזרים מזומנים שנוצר בעקבות עסקאות עבר, מה שמאפשר להם לעכב הוזלות רשמיות במחירי הדירות. עם זאת, הפער בין התזרים הצפוי לבין זה הממשי הולך ומצטמצם. לפי הערכות בשוק, במידה והקיפאון בעסקאות יימשך, עשויים להיפתח "חלונות הזדמנות" לרוכשים סבלניים – לא רק באמצעות מבצעי מימון ושיווק, אלא גם בהורדות מחיר ממוקדות בפרויקטים שבהם הלחץ הפיננסי על היזמים גובר.
לתוך המציאות הזו נכנס גם דיון תקציב 2026, ובמרכזו מס היסף המתוכנן, שעתיד להגדיל במקרים מסוימים את שיעור המס על שבח מקרקעין עד לכ־30 אחוזים. הצעד מוצג על ידי הרשויות הכלכליות בישראל כדרך להגדלת הכנסות המדינה ומיסוי בעלי הון, אך גורמים פיננסיים מזהירים כי מס כזה עלול לעכב עוד יותר את היצע הדירות שמגיע לשוק.
כאשר בעל נכס נדרש להעביר למדינה כשליש מהרווח בעת מכירה, חלק מבעלי הנכסים – לרבות מי שמחזיקים בדירות להשקעה במרחבים שבשליטה ישראלית – עשויים להעדיף שלא למכור כלל.
במקרה כזה, הדירות נשארות "נעולות" מבחינה מעשית, בעוד שהציבור הרחב מתמודד עם היצע מצומצם יותר וגישה קשה יותר לדיור.
במקום שמדיניות המס תעודד הזרמת נכסים לשוק ותגדיל את היצע הדירות, היא עלולה להוביל להקפאת עסקאות ולעלייה נוספת במחירים.
מקור: TRT World and agencies
